Balon je puknuo i nikada više neće tom brzinom rasti. Neće se više događati da cijene nekretnina rastu iz dana u dan, da se kupuje na neviđeno, da se odobravaju krediti u jedan dan, bilo investitorima za nove projekte, kao ni građanima... To je sigurno, a svi pokazatelji ukazuju i da cijene nekretnina neće drastično padati, da se stanovi u Zagrebu neće prodavati za 1000 eura po kvadratu, kao što se iduće godine neće prodati svi neprodani stanovi, a niti će se pokrenuti mnoštvo novih projekata.

Kamate u blagom padu

Može se očekivati da će iduće godine kamate na kredite nešto pasti, no to sigurno neće biti drastičan pad. Tu vrlo pozitivnu rečenicu koja budi optimizam svim investitorima, ali i građanima, rekao je Dražen Nikolić, predsjednik Uprave Raiffeisen Consultinga na okruglom stolu, na kojemu je sudjelovalo 12 vodećih stručnjaka s područja nekretnina iz devet konzultantskih tvrtki, agencija i banaka, koji su se osvrnuli na tržište investicija i nekretnina u 2009. te nadolazećoj 2010. godini.

Za krizu nema nevinih

Banke su spremne otpisati gubitke i ući u nove projekte, ali sada će kreditirati samo one projekte koji su vrlo kvalitetni i tržišno isplativi. Svjesni smo da se neki stanovi nikada neće prodati, pa čak i da im cijena padne 50 posto, pa i više. To su jednostavno promašeni projekti, nekvalitetni stanovi na lošim lokacijama, koji su produkt neodržive hiperprodukcije. Treba prihvatiti poraz i krenuti dalje. No, ljudi moraju prestati biti u zabludi i misliti da će za znatno nižu cijenu kupiti super stan na odličnoj lokaciji. To jednostavno nije istina. Jednako tako, investitori moraju odustati od držanja visokih cijena i očekivanja visoke zarade. Tržišne prilike značajno su se promijenile i za ovo stanje nije nam kriva svjetska kriza, nego smo krivi svi mi. U toj priči nema nevinih - rekao je Dražen Nikolić, poentirajući da su za nju krivi svi, od investitora, developera do kupaca, banaka, arhitekata, građevinara, urbanista, lokalnih zajednica do političara.
Veliki dio stanova ostat će neprodan, no vrlo je važno nastaviti s novim investicijama. Makar je za 90 posto projekata zapravo sreća što se nikada neće realizirati - poručili su svi sudionici panel-diskusije, rekavši kako će neke nekretnine i dalje padati, no da će se neke druge bez poteškoća i dalje prodavati.

Najmanji mogući rizik

Ti novi projekti moraju biti kvalitetni, tržišno isplativi te nositi najmanji mogući rizik. Pametno strukturiran projekt podrazumjeva, osim feasibility studije, i studiju najbolje namjene, što znači da se svaka lokacija posebno mora dobro proučiti te detektirati što je na toj lokaciji najbolje graditi, naravno imajući u obziru potrebe i mogućnosti tržišta. Treba graditi prema internacionalnim standardima koji podrazumjevaju viši standard gradnje, energetsku učinkovitost i općenito održivost, a vrlo važno je i pozicioniranje svakog projekta jer nije sve za svakog, niti svaka lokacija ima mogućnost biti elitna, luksuzna - rekla je Vedrana Likan, direktorica Colliers Internationala. Njezin kolega konzultant Arn Willems, direktor tvrtke CB Richard Ellis, kaže da je velika pogreška što su se svi stanovi reklamirali kao da su luksuzni i elitni, iako to nisu. Lanište, Dubrava, Trešnjevka, Kajzerica i slični kvartovi, kaže, zasigurno nisu elitni i to zbog protuprovalnih vrata, videonazdora ili keramičkih pločica nikada neće postati.
Griješilo se i kada se gradio max BRP, odnosno maksimalan broj kvadrata na čestici, kada su građeni čitavi kvartovi s malim stanovima, iako za to uopće nije bilo realne potrebe, griješilo se i u kvaliteti gradnje, lošim tlocrtnim rješenjima, premalim sobama, maksimalizaciji profita i velikim očekivanjima, kada su svi mislili da mogu biti investitori i htjeli se ubaciti u “vlak” koji je godinama donosio ogroman profit.

Preskupa zemljišta

- Akumulirala se prevelika količina istih stanova loše kvalitete i to tržište ne može apsorbirati. To se zapravo dogodilo još 2007. godine kada je tržište bilo na svom vrhuncu, a investitori i developeri su mislili da će to trajati zauvijek - rekao je Dubravko Ranilović, objašnjavajući kako su mnogi ušli u velike financijske probleme jer su kupovali preskupa zemljišta, misleći da će cijene stanova i dalje rasti, pa da će moći opravdati tu visoku cijenu zemljišta.
- Cijene zemljišta ekstremno su visoke. Nekada je zemljište iznosilo 15 do maksimalo 20 posto ukupne cijene, a danas iznosi 30, pa čak 35 posto. Ljudi koji prodaju zemljišta, prodaju ih po cijeni maksimalne iskoristivosti tog zemljišta, što investitore dovodi u bezizlaznu poziciju - rekao je Ranilović. S njim su se složili i drugi sudionici panela, dodajući kako u urbanizmu vlada mešetarenje zemljištem i korupcija.

Mešetari i korupcija

Zemljište se prodaje s premisom kako će se prenamijeniti, povećati iskoristivost i mogućnosti gradnje. Što je najbolje, to se i događa, i tvrdim da postoje veliki mešetari zemljištima i ozbiljan problem korupcije u tom sektoru - rekao je Dražen Nikolić, predsjednik uprave Raiffeisen Consultinga. Kaže da se prostorni planovi ne bi tek tako smjeli mijenjati nego da bi trebala postojati dugoročna strategija grada koja bi se trebala slijediti.
Jednostavnog recepta za izlazak iz krize nema, slažu se svi sudionici diskusije Jasna Biliškov i Sebastijan Kamenjarin iz Biliškov nekretnina, Arn Willems iz CB Richard Elliisa, Vedrana Likan i Tomislav Perović iz Colliers Internationala, Robert Pokrovac iz Erste nekretnina, Dubravko Ranilović i Ana Živković iz Kastel Nekretnina, Tomislav Gregurić iz King Sturgea, Zvjezana Kuštrak iz PBZ nekretnina, Dražen Nikolić iz RBA Consultinga i Patrick Franolić iz Spiller Farmera.
Neralno je očekivati ikakve subvencije od Vlade, očekivati da će se problemi sami od sebe riješiti kada zapadnoeuropske zemlje i svjetske velesile izađu iz recesije. Probleme moramo rješavati sami, a uz pametna nova ulaganja, tu su i novi modeli u sektoru nekretnina koji će zasigurno zaživjeti.

Najam i stare robne kuće

Najam s mogućnosti kupnje, institucionalizirani najam, sređivanje zemljišnih knjiga, drugačija porezna politika te održivi, kvalitetni projekti i mijenjanje mentaliteta, zasigurno će pomoći u oporavku tržišta nekretnina, a budućnost, odnosno mala vrata koja su još uvijek otvorena su u brownfield investicijama koja su u svijetu trend.
- U svijetu se na rubovima grada ne grade novi shopping centri, nego se obnavljaju, rekonstriraju i prenamjenjuju objekti u centru grada. Da se stare propale “jugo” robne kuće obnove prema svjetskim standardima, imali bi svi što raditi barem deset godina. Velika prilika za građevinare leži i u obnovi starih zgrada i povećanju energetske učinkovitosti koja će ulaskom u Europsku Uniju postati obveza. No, sve ove investicije traže mnogo više posla i rada nego što smo navikli - kaže A. Willems iz CBRE.

Izvor: Jutarnji.hr